RSS
LinkedIN
Artikel
Noordanus: Ook ontwikkelaars moeten maatschappelijk ondernemen
Door: Wim Laverman en Cees van StaalPeter Noordanus bestuursvoorzitter AM: 'Ook ontwikkelaars moeten sociaal ondernemen' Juni 2004
Van sociaal-democratisch wethouder tot voorzitter beursfonds
Noordanus: Ook ontwikkelaars moeten maatschappelijk ondernemen
Peter Noordanus werd begin dit jaar verrassend interim bestuursvoorzitter van AM. Inmiddels is hij definitief in die functie benoemd. Terwijl schrikbarend veel fusies en overnames mislukken, presenteerde AM over zijn eerste volle jaar na de overname van MDC juist uitstekende cijfers. Hoewel Noordanus er pas kort zit, lijkt de oud-wethouder van Den Haag en oud-voorzitter van de VROM-Raad toch al zijn stempel op de strategie van de onderneming te drukken.
door Wim Laverman en Cees van Staal
Van sociaal-democratisch wethouder naar (interim) bestuursvoorzitter van een beursfonds. Levert zo’n ommezwaai nieuwe inzichten op?
Noordanus: "Ik was een ondernemend bestuurder, nu bestuurder in een onderneming. Veel blijft vergelijkbaar. Ik vind dat projectontwikkelaars als AM niet alleen voor de quick buck moeten gaan, maar ook oog moeten hebben voor duurzaamheid, voor de maatschappelijke context waarin ze werken. Net zoals ik vind dat overheden besef moeten hebben van ondernemingsdynamiek en hun bestuursdaden af moeten stemmen op consumentenwensen. Dat ik in mijn huidige rol moet zorgen voor een goed rendement begrijp ik, maar overeenkomsten zijn er ook."
En verschillen? De politiek zoekt vaak compromissen, de besluitvorming is traag.
"Dat is het grootste bezwaar van het bestuurlijke bestel in Nederland. Hoe houd je de vaart erin? Ik vind dat de stroperigheid in de ruimtelijke besluitvorming toeneemt door oeverloos overleg tussen overheden. Daar ergerde ik mij in mijn bestuurlijk verleden al aan. Maar ook ontwikkelaars sluiten dagelijks compromissen met overheden, met branchegenoten, of binnen hun eigen bedrijf. Het besturen van AM vergt stuurmanskunst, vergt oog voor het bijeenbrengen van belangen en voor de context. Iets zomaar doordrukken kan niet."
Hans Wijers maakte destijds de omgekeerde stap van het bedrijfsleven naar de politiek. Hij voelde zich er uiteindelijk toch niet op zijn gemak. Hoe zit dat met jou?
"Dat moet nog blijken, ik zit hier pas enkele maanden. Maar ik voel me enorm thuis bij de dynamiek van AM die in Europa markten met succes bestormt. Ik houd van de snelheid, de drive en de creativiteit. Ik was bovendien al een tijdje weg uit het openbaar bestuur dat, terugkijkend, best wel wat meer ondernemerschap kan gebruiken."
Strategie van AM
De driver voor groei van AM de laatste anderhalf jaar is de overname van MDC geweest. Die overname lijkt precies op het goede moment te hebben plaats gevonden. AM heeft een enorme grondbank, de pijplijn van buitenlandse projecten is indrukwekkend, de markt in Zuid-Europa is groeiend en niet bijzonder competitief. De nabije toekomst ziet er dus rooskleurig uit voor AM. Is er nog wel iets spannends te doen voor een nieuwe bestuursvoorzitter?
"Die samenvoeging heeft voorlopig een uitermate succesvolle onderneming opgeleverd. Maar de integratie, de synergie, kan nog beter. Ik ben er bijvoorbeeld van overtuigd dat onze woningontwikkeling nog veel kan leren van MDC’s design en development. We staan in Nederland met de Nota Ruimte aan de vooravond van het ontwikkelen van veel meer gedifferentieerde woonmilieus, van groener wonen ook. Daarvoor heb je conceptuele ontwikkelaars nodig die meer doen dan alleen maar woningen ontwikkelen. Ook onze medewerkers van het grondbedrijf kunnen die conceptuele kant goed gebruiken. De kruisbestuiving tussen de business units moet stevig aangestuurd worden. Daarin heb ik een rol als bestuursvoorzitter.
De operatie heeft ook focus nodig. Een stabiele groei vergt investeren in nieuwe profit centers, zodat we naast Nederland en Portugal/Spanje, een derde focus krijgen. In de Centraaleuropese landen die zich nu bij de EU aansluiten gaat welvaartsgroei plaats vinden. De verouderde winkelstructuur wordt er gemoderniseerd –dat heeft Multi destijds goed gezien in Portugal. Veel Europese winkelketens willen daarin samen met ons een plek vinden. Dat biedt ons een stevig platform. Succes moet je natuurlijk nooit een-op-een kopiëren –het zal er best een slag anders toegaan dan in Portugal en Spanje-–, maar de omstandigheden lijken in hoofdlijnen dezelfde. Dat is de reden dat we nu in Tsjechië, Hongarije en Polen flink gaan investeren.
We overwegen ook ketenverlenging in de vorm van asset management. Dat willen we samen met institutionele beleggers doen via een Centraal Europa Fonds. Daardoor kunnen wij betrokken blijven bij door ons ontwikkeld vastgoed, een opportunity die we willen pakken.
Door het financiële beslag van dit soort investeringen raken we aan de grens van onze groei bij onze grondbedrijfsactiviteiten. Dat dwingt ons tot nadenken over het meer liquide maken van onze grondportefeuille door het maken van afspraken met publieke en private partners. Ook dat is een strategische beweging waaraan de bestuursvoorzitter nadrukkelijk leiding moet geven, naast de aandacht die het managen van een bedrijf met 600 man in zo’n dynamische omgeving vergt. Dit bedrijf gaat als een speer, maar is niet klaar."
Gaat jullie grondbedrijf ook meedoen aan deze uitbouw in Centraal Europa?
"Dat is een ander verhaal. Wij zijn voorzichtig met het nemen van grondposities in dergelijke landen. Dat doen we alleen na concrete afspraken met winkelketens. Vele honderden hectare grond in vele buitenlanden is een onrustig bezit. Ook onze woningproductie is voorlopig voor 95 procent Nederlands. We hebben in het buitenland wel eens met winkelcentra mee wat woningen ontwikkeld, maar we zijn daar terughoudend in. Al was het maar omdat de rechtsvoorgangers van AM net als zoveel andere Nederlandse ontwikkelaars nog pijn in de buik hebben van woningavonturen in Duitsland een paar jaar geleden. Soms betaal je leergeld, vandaar enige voorzichtigheid."
Rood voor groen
Je zegt dat we aan de vooravond staan van meer differentiatie in woonmilieus. Aan de andere kant zijn jullie en een paar andere grote ontwikkelaars je geweldig aan het verdedigen tegen de aanval van het elitaire denken op de eentonigheid van de Vinex, waarvan onderzoeken uitwijzen dat de gemiddelde Nederlandse koper juist heel tevreden is. Maar tot onze verbazing zien we ook een welstandscommissie de nieuwe wind weer als te wild bestempelen: het moet veel eenvormiger.
"Je kunt het één verdedigen zonder het ander te ontkennen. Ik heb steeds verdedigd dat er niets mis is met de Vinex-wijken. De een is mooier dan de ander, maar allover is het een geslaagde beweging geweest in een tijd dat er weinig aandacht was voor de kwaliteitsvraag op de woningmarkt. Op de langere termijn zal er ruimte komen, ook letterlijk in de ruimtelijk ordening, voor meer differentiatie. Ik denk dat de woonconsument er beter door bediend gaat worden. Door de discussie over nieuwe dorpen en landgoederen wordt de conceptuele kant van het ontwikkelen alleen maar belangrijker. AM wil daarin meegaan omdat we denken dat we ons daarmee beter kunnen onderscheiden."
Jullie hebben het recente pleidooi ‘Rood voor groen’ van het duurzaamheidinstituut Globus van de Universiteit Tilburg gesponsord. Kennelijk ziet AM een nieuwe markt in het verschiet. Hoe lang gaat het duren voor deze markt een volume van betekenis krijgt?
"Het hangt ervan af hoe je rood voor groen ziet. Als je het alleen maar toespitst op landgoederen, denk ik dat het een beperkte nicheontwikkeling is. Veel interessanter is of door de Nota Ruimte gebiedsontwikkeling en verevening op een hoger schaalniveau komt.
Vanuit onze positie als gebiedsgerichte ontwikkelaar zoeken wij bewust contacten met de provincies en andere overheden over regionale plannen waar water, groen en verschillende soorten wonen bij elkaar komen. Dergelijke grote ingrepen kunnen op veel plekken goed ontworpen landschapachtige, gedifferentieerde woonmilieus opleveren, voor delen van het Groene Hart bijvoorbeeld. Voor mij is het niet een wazig lange termijn perspectief. Op een aantal plaatsen in ons land bestaat een actuele noodzaak om tot zaken te komen. Juist ook omdat het alternatief een sluipende verrommeling en verschraling van het landschap is. Kies dan maar in de lijn van het eerdere RPD-scenario voor wel ontworpen parkstadontwikkelingen.
Hoe lang het gaat duren voor dit een wezenlijke markt wordt, weet ik niet. Wel dat we over Vinex al 15 jaar geleden begonnen te praten. Ik hoop dat rood voor groen in een kortere tijd te realiseren is."
Bij rood voor groen spelen bekende problematieken: verkokerde overheden, moeilijk overbrugbare cultuurverschillen, de zwakste schakel narigheid (als een van de overheidspartijen afhaakt, gaat het hele plan niet door), moeizame grondverwerving. Kan door ooit schot in komen?
"In ons land wordt zonder veel vooruitgang al een dik decennium op een hoog abstractieniveau gepraat over verevening, fondsvorming, exploitatievergunningen, grondpolitiek. De verstandigste zet is nu om bij een paar concrete gebieden te kijken hoe je werkelijk een afruil tussen de partijen kunt plegen waarbij groene en blauwe kwaliteit serieus voorop staan. AM voelt daar veel voor. Daarom hebben wij dat boekje Rood voor groen met overtuiging gesponsord. Als zo’n aanpak blijkt te werken, kan misschien vaker wetgeving bedacht worden op basis van de praktijk."
Wat vind je in je nieuwe rol van de Nota Ruimte?
"Dat de kramp wat van de nationale ruimtelijke ordening af gaat en dat er ingezet wordt op versterking van de economische structuur, vind ik helemaal niet verkeerd. Waar ik moe van wordt en wat mij teleurstelt is het evidente uitvoeringstekort. Niet kunnen of willen kiezen voor aanleg van de benodigde infrastructuur en daarmee te veel voorwaardelijk laten. Zonder meer helderheid op dat vlak blijft de nota een papieren tijger."
Maatschappelijk ondernemen
AM afficheert zich nadrukkelijk als ‘maatschappelijk verantwoorde onderneming’. Dat is loffelijk, maar het begrip is moeilijk te definiëren. Is het bovendien reëel? Uiteindelijk moet toch iemand dat maatschappelijk gedrag betalen, de aandeelhouder, de klant?
"Een projectontwikkelaar moet zich goed bewust zijn van zijn context en zijn positie in de maatschappij. Hij moet dus denken vanuit een perspectief waarin people, planet and profit alledrie hun plek vinden. Natuurlijk zijn wij rendement gedreven, maar we willen ons ook niet van onze context vervreemden, wij willen kwaliteit leveren. Mooi Nederland is voor ons ook een zakelijk belang.
Ook als dat ten koste van de winst gaat?
"Die dingen zijn met elkaar congruent te maken. Als wij met rood voor groen projecten aan de slag gaan, levert dat kwaliteit op, waarde dus, en dat is ook weer van waarde voor wat we vervolgens ontwikkelen op het gebied van stedelijke functies."
Het blijft abstract. Laten we onze vraag anders formuleren. Als je voor de afweging staat in een mooi maatschappelijk project met een lage marge te investeren of in een gewoon project met een hoge marge, kies je dan voor dat mooie project?
"Nee, ik zeg iets anders. Een mooie woning aan de rand van nieuw water of in een groene context levert meer geld op dan diezelfde woning op een andere plek. Je kunt de spanning tussen doelstellingen bij maatschappelijk ondernemen voor een deel wegnemen door op te letten waar dingen met elkaar congruent te maken zijn.
Wij moeten zo kapitaliseren op de waardeontwikkeling van dergelijke woningen dat we in staat zijn voor te investeren in kwaliteit. Daardoor leveren we uiteindelijk producten die meer waard zijn en dus met voldoende rendement verkocht kunnen worden."
Dat doen ‘niet-maatschappelijke’ ondernemers toch ook?
"Het begint met je nek uit durven steken. Dat hebben we ook gedaan met het boekje Rood voor groen en we doen dit in concrete projecten. Voorinvesteren dus in de groene kwaliteit in de hoop dat overheden ons als een partner zien."
Begrijpen we dan dat jullie door je nek uit te steken voor die maatschappelijke betrokkenheid een groter risico lopen?
"Dat weet ik niet. Beide doelen kunnen op een evenwichtige manier gediend worden. Durven investeren in groene kwaliteit hoeft niet ten koste van je rendement te gaan. Die voorinvestering komt zeker terug."
Ondernemen
Nu we het over risico’s hebben, jullie ontwikkelen in een aantal landen ‘by opportunity’. In Nederland gaat jullie gestage woningbouwproductie dankzij de enorme grondbank veel meer ‘by continuity’. Vooral internationale retailprojecten steunen op een klein, gesloten netwerk van ontwikkelaars en internationale retailers. Het vasthouden van goede, creatieve mensen is daarvoor belangrijk. Is jullie risicoprofiel groter geworden?
"Het bedrijf heeft een stevige traditie van goed, centraal risicomanagement. We gaan niet onbekookt projecten in. Opportunity driven? We nemen projecten pas echt in uitvoering als onze afzet verzekerd is. In dat opzicht is er geen sprake van een ander risicoprofiel. Blijft de vraag: ben je kwetsbaarder als groot bedrijf met 600 man? Er is binnen het bedrijf naast Hans van Veggel een tweede generatie ondernemers aanwezig die onze buitenlandse vestigingen managet en de uitbouw in Centraal Europa tot een structureel succes wil maken. We hebben een aardig track record, zie het projectenboek dat we bij ons jaarverslag uitgeven. Zo’n track record schept zekerheid voor grote ketens die zien dat wij het type centra ontwikkelen waarin zij hun profit maken. Er zitten niet één of twee man vanuit de commandokamer van het bedrijf heel Europa te bedienen. AM is inmiddels in een aantal landen een bedrijf dat stevig in lokale netwerken verankerd zit. Het is er geen eendagsoperatie die opportunity driven scoort. We hebben geen strategie van projecten, maar een strategie van een stapsgewijze opbouw in landen. Onze design en development benadering heeft zich als exportartikel bewezen. De filosofie is overal hetzelfde."
Meestal geldt hoe groter een onderneming, hoe minder creativiteit en ondernemerschap. Zit er daarom een bovengrens aan de omvang van AM?
"Een ontwikkelaar moet vooral niet te groot worden in personele zin. De markt, niet je personeelsomvang bepaalt je succes. De combi van centraal gestuurd risico management en centraal georganiseerde conceptontwikkeling met lokaal verankerd ondernemerschap, is nog wel multipliceerbaar in een aantal andere landen. Maar ik voorzie geen enorme personeelsgroei in het bedrijf. Waarom zouden we? Een grens aan de omzetgroei van de onderneming is er niet onmiddellijk –in Belfast doen we bijvoorbeeld een project van 430 miljoen; onze totale jaaromzet is nu ruim 1,1 miljard–, wel een noodzaak om te focussen op landen waar we echt aan de slag willen. Omdat we kiezen voor stevig investeren, lopen we wel onvermijdelijk op een bepaald moment tegen een financiële bovengrens aan, maar voorlopig kunnen we nog een hoop aan."
Als jullie morgen een grote zak geld zouden krijgen, zouden jullie daar dan raad mee weten?
"Met geld zou ik wel raad weten. Investeerders in ons bedrijf zijn altijd welkom, plannen genoeg. In wezen zijn de ideeën rond de grondportefeuille en een Centraal Europa Fonds ook bewegingen waarmee we ander kapitaal aan de onderneming proberen te binden."
We snappen dat je als bestuursvoorzitter op je tellen moet passen als het om koersgevoelige kwesties gaat. Maar heb je nu via een omweg toch gezegd dat jullie open staan voor een overname door een onderneming die jullie verborgen solvabiliteit aanboort? Aan zelfstandige ontwikkelaars als AM stelt de markt immers een solvabiliteitseis van minimaal 35-40 procent, terwijl de solvabiliteitseis van door financiële instellingen geconsolideerde ontwikkelaars als Bouwfonds en ING Real Estate slechts 4-8procent bedraagt. Overname door een financiële partij zou de armslag van AM zo maar met een paar miljard verruimen.
(lachend) "Wij kunnen op eigen kracht nog een heel eind verder komen. Geen misverstand daarover. Inderdaad speculeert de markt wat af over de toekomst van AM. Onze opvatting is: we draaien geweldig. Mocht een ander ons iets te bieden hebben dat in brede zin goed is voor de onderneming, dan gaan wij een gesprek niet uit de weg. Met brede zin bedoel ik niet alleen de aandeelhouders, maar ook onze zakelijke partners, onze eigen mensen, onze corporate spirit, ondernemingsdynamiek, creativiteit en groeiperspectief."
Nieuw bij AM: Coen van Oostrom
Naast Peter Noordanus (56), Peter Ruigrok (49) en Jaap Gillis (50) is door de aandeelhoudersvergadering in mei ook Coen van Oostrom (34) in de RvB van AM benoemd. Van Oostrom is een jonge, creatieve man die zeer recent met zijn twee bedrijven en al door AM ingelijfd is en als zo veelbelovend gezien wordt dat hij meteen doorstootte naar de RvB. Van Oostrom richtte zijn twee bedrijven OVG Projectontwikkeling BV en OVG Projecten BV in 1997 op. OVG is gespecialiseerd in de (her)ontwikkeling van nieuw en bestaand bedrijfsmatig onroerend goed, woningbouwprojecten en binnenstedelijke ontwikkelingen, vooral in de Randstad. De omzet bedroeg in 2003 ongeveer 20 miljoen euro.
Hans van Veggel (56) verlaat eind dit jaar de RvB van AM. Daarna blijft hij nog een half jaar als chief creative officer aan AM verbonden. Het heeft er alle schijn van dat de jonge Coen van Oostrom verondersteld wordt in de voetsporen van de vertrekkende Hans van Veggel te treden.
Meer lezen? Neem een abonnement!